Les permis pour les nouveaux logements à leur plus bas niveau historique : il faut une baisse de la TVA pour éviter une crise du logement
Le nombre de permis octroyés pour des nouveaux logements dans notre pays a atteint en 2025 son plus bas niveau depuis 1998. « Tous les signes nous montrent que nous allons tout droit vers une crise du logement », explique Niko Demeester, CEO d’Embuild. « L’offre de nouveaux logements n’accroît que trop lentement, alors que la demande reste élevée. En Belgique, nous aurons besoin de 900 000 logements supplémentaires d’ici 2050, entre autres à cause de la croissance démographique, des ménages plus petits et des personnes âgées qui restent habiter chez elles plus longtemps. Si l’offre de logements n’augmente pas suffisamment, la tension sur le marché de l’achat et de la location augmentera. » Raison pour laquelle Embuild plaide pour un taux de TVA réduit à 6 % pour la construction et l’achat d’un logement propre et unique, et pour les logements loués au moins 15 ans.
Dans notre pays, nous avons octroyé 37 138 permis pour la construction de logements durant les 11 premiers mois de l’année 2025. Il s'agit du nombre le plus bas depuis 1998 et d'une baisse de 9 % par rapport à la même période en 2024, où 40 834 permis avaient été accordés, selon les chiffres de Statbel. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette baisse : l'augmentation du prix des matériaux de construction et la hausse des taux d'intérêt (même si ceux-ci sont à nouveau stables depuis un an) ont entraîné une augmentation des coûts de construction (+29 % par rapport à il y a cinq ans), tandis que la procédure de permis devient également plus complexe et les normes de durabilité plus strictes.
D'ici 2050, 900 000 logements supplémentaires seront également nécessaires (280 000 en Wallonie, 6000 à Bruxelles et 600 000 en Flandre), en raison de la croissance démographique (+800 000 habitants), de l'évolution des besoins en matière de logement (davantage de célibataires, de familles monoparentales et de personnes âgées vivant plus longtemps de manière indépendante) et de l'augmentation structurelle de la demande de résidences secondaires. Il faut donc construire massivement pour éviter une crise du logement et maintenir les prix du logement sous contrôle.
« Nous plaidons donc pour un taux de TVA réduit à 6 % pour la construction et l'achat d'un logement unique et occupé par son propriétaire, ainsi que pour les logements loués pendant au moins 15 ans. Il s'agit d'une mesure ciblée, socialement juste, qui peut éventuellement être limitée en fonction de la superficie, par analogie avec le système actuel de démolition-reconstruction », explique Niko Demeester, CEO d'Embuild. « C'est le seul levier fédéral qui peut avoir un impact à court terme sur le prix d'un logement ».
Aujourd’hui, plus de la moitié du prix d’achat d’un logement neuf revient aux pouvoirs publics via la TVA, les droits d’enregistrement et autres taxes. Pour un logement de 350 000 euros (70 000 euros pour le terrain et 280 000 euros pour la nouvelle construction), près de 59 000 euros sont consacrés à la seule TVA. Pour de nombreuses personnes, c'est tout simplement impossible. En rendant à nouveau accessible la construction de nouveaux logements, nous renforçons l'offre, soutenons l'économie et redonnons aux familles la possibilité de disposer d'un logement abordable et économe en énergie.
La rénovation de logements continue également de sous-performer : les permis de rénovation sont à leur niveau le plus bas depuis 2017. Néanmoins, notre pays est confronté à une tâche énorme, non seulement en termes de construction de logements, mais aussi en termes de rénovation. Aujourd’hui, la Belgique compte 5,7 millions de logements. Ils ont en moyenne 75 ans et 92 % d'entre eux ne répondent pas aux normes énergétiques de 2050. Concrètement, cela signifie que 5,2 millions de logements doivent être rénovés. Cependant, le rythme actuel de rénovation est beaucoup trop lent : seulement 0,8 % des logements sont rénovés chaque année (41 000 logements), alors qu'il faudrait au moins 4 % pour atteindre les objectifs (209 000 logements). Chaque jour, 112 logements sont rénovés dans notre pays, alors que nous avons besoin de 574 rénovations par jour. Le rythme doit donc être multiplié par cinq.